El alquiler de una vivienda siempre debe quedar reflejado en un contrato escrito. A través de este documento la persona propietaria cede el uso de un piso o apartamento a la persona inquilina a cambio de un renta fijada libremente entre las partes.
El contrato de alquiler suele estar acompañado por una serie de cláusulas en las que se aclaran aspectos como la cuantía del depósito o la responsabilidad sobre los gastos de comunidad, facturas, etc., y por anexos para el inventario de los muebles y enseres, por ejemplo.
Es necesario tener en cuenta:
- Ante cualquier disputa, el contrato firmado actúa como la referencia principal.
- Existe un 'contrato-tipo' que se vende en estancos. Con la adquisición de este contrato se liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
- El contrato debe incluir una descripción detallada de la vivienda que se alquila.
Además, el contrato de alquiler debe explicar claramente los siguientes aspectos: la duración, fianza, renta, gastos y cómo se dará por finalizado el contrato.
Duración
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. La duración mínima del contrato de alquiler es de:
- Personas físicas: 5 años, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, para manifestar su voluntad de no renovarlo.
- Personas jurídicas: 7 años, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, para manifestar su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición de la persona arrendataria si esta fuera posterior. También corresponderá a este último la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
Si llega la fecha de vencimiento del contrato o de su/s prórroga/s y ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con cuatro meses de antelación en el caso de la persona arrendadora y al menos con dos meses de antelación en el caso de la arrendataria, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Salvo que la persona arrendataria manifieste a la arrendadora con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
La persona inquilina podrá desistir anticipadamente del contrato después de los seis primeros meses siempre que se comunique con 30 días de antelación a quien arrienda la finca. Siempre que esté recogido en contrato, las partes podrán pactar una penalización para este caso, equivalente a una mensualidad por cada año de contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Fianza
Tras la firma del contrato, la persona inquilina está obligada a entregar a la persona propietaria una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Tras esto, cada vez que el alquiler se prorrogue, quien arrienda podrá exigir que la fianza sea incrementada, o las personas inquilinas que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente en el momento de la prórroga.
El importe de la fianza se devolverá íntegramente a la persona inquilina cuando finalice el contrato, siempre y cuando entregue la vivienda en perfecto estado. De no ser así, la persona propietaria podrá utilizar la parte proporcional de la fianza que corresponda para pagar los desperfectos.
Resuelve tus dudas sobre las fianzas y como solicitar su devolución:
- Preguntas frecuentes sobre las fianzas
- ¿Qué documentos tengo que presentar para solicitar devolución?
Si aún tienes dudas puedes contactar con el Servicio de Atención a la Ciudadanía por teléfono 900 920 220 o solicitar cita previa para acudir a una de las oficinas. Consulta los horarios y direcciones de las oficinas:
Gestión de las fianzas
La persona arrendadora tiene la obligación de depositar la fianza en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA). Para ayudarte en su tramitación, la Agencia dispone de una página web informativa sobre la gestión de las fianzas de alquileres de inmuebles y de los contratos de suministros de luz, agua y gas.
Renta
La cantidad que quien alquila abona a la persona propietaria por el alquiler de la vivienda se pacta libremente por ambas partes. Dicho cambio puede estar sujeto a mejoras en la vivienda o sus servicios pero solo si se llevan a cabo una vez transcurridos los cinco (siete si es persona jurídica) años de duración del contrato. Este aumento no puede ser mayor del 20% de la renta vigente.
Desde el 1 de abril de 2015, si no se pacta, no podrá actualizarse; si se pacta, habrá que acogerse siempre a lo pactado; y si se pacta pero no se indica cómo, la renta se actualizará aplicando la variación del Índice de Garantía de Competitivad.
La renta solo podrá ser actualizada en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.
Gastos
Los gastos generales derivados del uso corriente del inmueble (cuotas de la comunidad de propietarios, piscina, ascensor, garaje, servicios de vigilancia) los paga la persona propietaria; sólo en caso de que así se pacte en el contrato, serán asumidos por la persona inquilina.
Gastos a cargo de la persona inquilina son todos aquellos en los que se pueda medir el consumo que esta hace de los mismos. Los más habituales son el gas, la electricidad, el teléfono y el agua.
Cómo finalizar el contrato
La finalización del contrato podrá llevarse a cabo por cualquiera de las partes cuando la otra parte incumpla alguna de sus obligaciones.
La persona propietaria (o arrendadora) podrá finalizar el contrato:
- Cuando la persona inquilina no haya pagado la renta o cualquier otra cantidad (distinta a la renta) que estuviera obligado a pagar. Así por ejemplo gastos de comunidad si así se pactó.
- Cuando la persona inquilina no haya pagado la fianza o sus actualizaciones.
- Cuando se haya dado un subarriendo o cesión que no ha sido consentido por la persona propietaria.
- Cuando la persona inquilina haya causado de forma fraudulenta daños en la vivienda.
- Cuando la persona inquilina haya realizado obras en la vivienda sin el consentimiento de la persona propietaria, siempre y cuando este consentimiento era legalmente necesario para realizar las mismas.
- Cuando en la vivienda se hayan realizado por parte de la persona inquilina actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
- Cuando la vivienda ya no se destine por el inquilino a cubrir la necesidad de vivienda permanente.
La persona inquilina (arrendataria) podrá resolver el contrato:
- Cuando la persona propietaria no haya realizado las reparaciones y obras de conservación a las que está obligado por ley.
- Por la perturbación de hecho o de derecho que realice la persona propietaria en la utilización de la vivienda.
El contrato de alquiler también puede extinguirse si la autoridad competente declare la ruina del inmueble o dicha finca queda inhabilitada por causas no imputables al arrendador (por ejemplo, un terremoto).